Рыночная стоимость недвижимости в Германии

  • : preg_replace(): The /e modifier is deprecated, use preg_replace_callback instead in /mnt/web6/c2/24/52026524/htdocs/invest-realty.com/www/includes/unicode.inc on line 345.
  • : preg_replace(): The /e modifier is deprecated, use preg_replace_callback instead in /mnt/web6/c2/24/52026524/htdocs/invest-realty.com/www/includes/unicode.inc on line 345.

В Германии все сделки с недвижимостью регистрируются в реестре цен покупки. C этой целью по всей стране созданы комиссии экспертов, получающие копию документа о сделке по покупке недвижимости, в котором указывается цена покупки, вносят сведения о сделках в электронную базу данных (реестр цен покупки). Кроме того, комиссии экспертов публикуют индексные ряды цен на недвижимость и другие данные, используемые в дальнейшем оценщиками как база для сравнения при определении рыночной стоимости недвижимости. Комиссии публикуют также нормативную стоимость земли, которая устанавливается периодически как средняя стоимость земли в конкретном регионе. Немецкий рынок недвижимости в целом можно назвать прозрачным, так как созданы условия для получения необходимой информации в целях определения рыночной стоимости недвижимости.
В немецкой практике существует множество интерпретаций определения стоимости недвижимости в зависимости от области ее применения: налоговая стоимость (общая стоимость, стоимость единицы, стоимость недвижимого имущества), страховая стоимость, стоимость предоставления ссуды, полная стоимость права, стоимость фирмы, стоимость в коммерческом и налоговом балансе (стоимость согласно торговым книгам, стоимость части, стоимость приобретения и т.д.). Тем не менее основой в практике оценки недвижимости является определение рыночной стоимости, содержащееся в Строительном кодексе. Рыночная стоимость (Verkehrswert (Marktwert) — это цена, определенная на дату оценки в условиях обычных деловых связей, соблюдения закона, фактического и возможного использования объекта недвижимости, с учетом влияния местоположения и прочих характеристик, не принимая во внимание необычные или частные условия. Понятие “обычные деловые связи” предполагает торговлю на свободном рынке, на котором ни покупатели, ни продавцы не имеют недостатка времени, не действуют под принуждением или по крайней необходимости. При этом цена не должна зависеть от субъективных факторов и оценки будущего развития.
Рыночная стоимость в немецком понимании предполагает, по крайней мере, равноценное возмещение затрат на приобретение недвижимости. В экономическом и юридическом смысле она достигла своего апогея для целей застройки. В этом случае определение рыночной стоимости должно отличаться от оценки для целей инвестирования, которая не отражает реальных рыночных условий.
 
Рыночная стоимость для целей инвестирования определяется как стоимость будущего успеха (anticipation).
 
В ее основе лежат два принципа:
 
а) принцип наилучшего использования (highest and best use);
б) принцип замещения (substitution).
Германия — единственная страна, где юридически закреплен порядок оценки, содержащий принципы определения рыночной стоимости. Порядок оценки (Wertermittlungsverordnung (WertV) содержит общие понятия, критерии и определения рыночной стоимости, а также определения крестьянских земель, земель, прилегающих к постройкам, и земель под разрушающимися зданиями, данные о датах постройки, индексах, коэффициентах пересчета и проценте капитализации, который устанавливается на основе покупных цен и соответствующих им чистых доходов. Немецкий порядок оценки гарантирует унифицированное использование понятий и отсутствие судебных разбирательств по вопросам их разного толкования. При этом он не обязывает применять только классические методы при определении рыночной стоимости, а признает применение как новых методов, так и модифицированных классических методов оценки.
В Германии оценщики объединены в многочисленные союзы, что предполагает наличие законодательного регулирования оценочной деятельности.
 
В практике немецкой оценки существуют три классических метода оценки:
а) затратный метод (costapproach);
б) сравнительный метод (salescomparison);
в) доходный метод (income capitalization).
 
Затратный метод в немецкой практике используется преимущественно для земельных участков единоличного использования, в первую очередь домов для одной семьи. Здесь не имеет значения критерий рентабельности инвестированного капитала, а важны затраты на приобретение земельного участка и строительство здания (стоимость улучшений). Затратный метод также находит свое применение в процессе расчета стоимости замещения при анализе инвестиций, в практике предоставления ссуд, в области страхования стоимости.
Так, в Германии затратная стоимость не соответствует стоимости недвижимости на рынке, поэтому для ее приближения к рыночной стоимости применяется корректировка на рыночные цены. Если рынок недвижимости ориентируется на затратную стоимость, то рыночная стоимость может быть определена затратным методом.
 
Необходимо различать понятия стоимость и затраты. Затраты не могут и не должны вести к созданию стоимости. Сравнительный метод является как в Германии, так и в США, пожалуй, самым надежным и убедительным при определении рыночной стоимости. Этот метод находит свое применение при оценке незастроенных земельных участков и основывается на сравнении участков в данной местности или других областях, предполагая, что совпадают условия, влияющие на стоимость.
 
В случае застроенных земельных участков этот метод практически не применяется, так как их трудно сравнивать.
 
В Германии доминирует доходный метод определения рыночной стоимости. Он находит свое применение преимущественно при оценке жилых арендуемых земельных участков, коммерческой и промышленной недвижимости, смешанного использования земельных участков. Этот метод отражает экономическую сторону использования недвижимости, то есть ее рентабельность.
В Германии определение стоимости доходным методом предполагает два варианта:
 
а) определение капитализированной стоимости потенциальных доходов на основе стабильно получаемого дохода в течение всего периода функционирования недвижимости. Доходы будут капитализироваться при помощи динамичной процентной ставки недвижимого имущества (overall capitalization rate), которая будет учитывать совокупность ожидаемых изменений;
 
б) определение капитализированной стоимости потенциальных доходов на основе прогнозируемых доходов и дисконтирования денежного потока (prophecy valuation: Discounted Cashflow).
 
В немецкой практике больше используется статичный подход в доходном методе. При определении капитализируемой стоимости необходимо капитализировать годовые чистые доходы на долгосрочный период (до 100 лет), а это достаточно проблематично из-за отсутствия объективности в определении будущего развития как конкретно объекта оценки, так и экономического развития страны.
 
Немецкая практика оценки опирается при определении капитализированной стоимости потенциальных доходов на гарантированные исходные данные и на изменение конъюнктуры рынка недвижимости в Германии.